Comprar una casa en España es un paso importante, ya sea que busques una casa de vacaciones, una segunda vivienda con potencial de alquiler o que planees mudarte permanentemente. Es un proceso que requiere tener en cuenta varios aspectos.
Un buen punto de partida es tener claro cuáles son tus objetivos personales. ¿Quieres usar la casa principalmente para disfrutarla de vez en cuando? ¿Buscas una propiedad que también pueda servir como inversión? ¿O quieres vivir allí de forma permanente? Tu objetivo determina el tipo de vivienda que te conviene — desde apartamentos hasta villas — así como la ubicación y las normas y obligaciones fiscales aplicables.
Durante el proceso, no solo nos fijamos en la vivienda en sí, sino que consideramos el panorama completo, como:
El proceso de compra paso a paso
Opciones de financiación
Normativas locales de alquiler, como la licencia turística requerida en Andalucía
Normas fiscales tanto en Países Bajos como en España
Consideraciones legales, especialmente en caso de emigrar
Ya sea que estés comenzando a informarte o que ya estés buscando de forma concreta, es importante estar bien informado. Así te aseguras de que tus decisiones sean meditadas y tu sueño de vivir en España sea realista y alcanzable.
Determinación del presupuesto
Tu presupuesto influye en el tipo de vivienda, la ubicación y tus opciones de oferta. Fuentes posibles de financiación:
Ahorros propios o ingresos de una venta
Hipoteca con bancos españoles (hasta el 70% para no residentes)
Valor neto de una propiedad en Holanda mediante una segunda hipoteca
Otras opciones: aportaciones familiares, adelanto de pensión, ingresos por alquiler incluidos
Un asesor hipotecario local es esencial para una buena orientación. No te preocupes, lo tenemos listo!
Costes de compra
Además del precio de compra, debes contar con costes adicionales de aproximadamente 10-14%, entre ellos:
Impuesto de transmisiones patrimoniales en viviendas usadas (7%) o IVA en obra nueva (10%)
Gastos de notaría y registro (1%)
Honorarios de abogado (1%)
Comisión de agencia inmobiliaria (normalmente pagada por el vendedor e incluida en el precio de venta)
Costes hipotecarios al financiar
Tipos de Inmuebles y Tipos de Viviendas
Una vez que conoces tu objetivo y presupuesto, es momento de decidir qué tipo de vivienda se adapta mejor a ti. En la Costa del Sol hay muchas opciones, cada una con sus ventajas y desventajas.
Las obras nuevas ofrecen viviendas modernas, eficientes energéticamente y con garantía, pero a veces hay que esperar a la entrega y se paga IVA (10%).
Las viviendas de segunda mano están disponibles inmediatamente, suelen ser más espaciosas y con más carácter, pero pueden requerir más mantenimiento.
Los tipos de vivienda incluyen:
Apartamentos: desde planta baja con jardín hasta áticos con terraza en la azotea.
Adosados (townhouses): con más espacio que un apartamento, a menudo con garaje y terraza en la azotea.
Villas: independientes para máxima privacidad o pareadas con servicios comunes.
Ubicaciones a lo largo de la Costa del Sol
La ubicación es crucial: influye en tu calidad de vida, potencial de alquiler y la revalorización de la propiedad.
De Málaga a Marbella: ciudades y pueblos costeros animados, ideales para quienes disfrutan de la cultura, el turismo y un ambiente dinámico.
De Marbella a Sotogrande: zonas más lujosas y tranquilas, centradas en la privacidad y servicios de alta gama.
Al elegir, considera la distancia al aeropuerto, el potencial de alquiler, las facilidades locales como escuelas y campos de golf, y el ambiente (tranquilo o vibrante).
Buscar por Cuenta Propia y Contactar a un Agente Inmobiliario
Cuando sabes lo que buscas, puedes comenzar a buscar propiedades por tu cuenta o elegir trabajar con un agente inmobiliario. Ambas opciones tienen sus ventajas y puntos a tener en cuenta. Aquí te explico cómo funciona el proceso, qué puedes hacer tú mismo y en qué fijarte al elegir un agente (incluyéndome a mí).
Buscar por Cuenta Propia – Herramientas Online
Internet es el lugar ideal para iniciar tu búsqueda de vivienda. Hay varios sitios web donde puedes encontrar casas que coincidan con tus criterios. Puedes filtrar por tipo de vivienda, ubicación, precio, número de habitaciones y más, lo que facilita encontrar lo que deseas.
💻 Consejo: Sé crítico con las fotos y descripciones, y siempre verifica bien la ubicación. Las fotos bonitas no siempre garantizan una buena localización.
Ventajas de Buscar por Cuenta Propia
Control total sobre tu búsqueda
Puedes avanzar a tu propio ritmo
No estás obligado a trabajar con un agente
Desventajas de Buscar por Cuenta Propia
Puede ser muy laborioso investigar todo a fondo
Los anuncios no siempre están actualizados o completos
El conocimiento limitado del mercado local puede reducir tus opciones
Elegir un Agente Inmobiliario
Un agente inmobiliario te guía durante todo el proceso. Yo puedo encontrar propiedades que muchas veces no están en los grandes portales y ofrecerte valiosa información local. Las ventajas de trabajar con un agente incluyen:
Conocimiento local: búsqueda dirigida a propiedades que realmente se ajusten a tus necesidades
Ahorro de tiempo: filtro las ofertas para que solo veas viviendas relevantes
Habilidad para negociar: te ayudo a conseguir el mejor precio
Apoyo legal y administrativo: asesoramiento sobre todos los pasos y trámites necesarios
Así, encontrar la casa ideal es más fácil y seguro.
Felicidades por encontrar tu vivienda! Ahora comienza el proceso de compra en España, que consta de varios pasos importantes:
Hacer una oferta y negociar
Presentas una oferta para mostrar tu interés. La negociación suele ser posible según el precio y el mercado. Un agente inmobiliario puede ayudarte.
El proceso de compra
Reserva: Reservas temporalmente la vivienda con un contrato y un depósito.
Contrato preliminar: Este contrato establece las condiciones y normalmente requiere un pago del 10%.
Financiación: Gestiona la hipoteca con anticipación para evitar sorpresas.
Notario y escritura: En la notaría firmas la escritura oficial (Escritura de Compraventa).
Impuestos y gastos: Tras la firma, pagas impuestos de transmisión y gastos de registro.
En qué fijarse
Revisa bien todos los documentos, pregunta por las cuotas comunitarias si compras un piso, y asegúrate de que la propiedad no tenga deudas pendientes.
Abogado y notario
El abogado se encarga de la revisión legal y protección.
El notario realiza la transferencia oficial.
Los costes suelen ser entre el 1% y el 2% del precio de compra.
Cómo Funciona el Proceso
Después de comprar tu propiedad, es importante entender bien las posibilidades de alquiler. Este módulo cubre todo lo que necesitas saber sobre alquilar una propiedad en España, desde licencias hasta costos e impuestos.
Licencias de Alquiler
En España necesitas una licencia para ofrecer tu propiedad como alquiler vacacional. Las normas varían según la región; en la Costa del Sol las licencias son obligatorias. Alquilar sin licencia puede acarrear multas.
Gestión del Alquiler
Puedes gestionar el alquiler tú mismo usando plataformas como Airbnb, siendo responsable de los huéspedes, la limpieza y el mantenimiento. O puedes contratar una empresa de gestión de alquileres que se encargue de todo, lo cual es útil si no vives en España o tienes poco tiempo.
Costos del Alquiler
El alquiler conlleva gastos como limpieza, mantenimiento, impuestos municipales y cuotas de comunidad. También considera las variaciones estacionales en los precios del alquiler.
Alquiler a través de Plataformas
Las plataformas populares son Airbnb (para estancias cortas) y Booking.com (también adecuado para alquileres más largos). Una buena presentación con fotos y descripciones aumenta tus posibilidades de reservas.
Impuestos sobre el Alquiler
Debes pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler, incluso si eres extranjero. Generalmente no se aplica IVA para periodos cortos, pero para alquileres largos pueden aplicarse impuestos adicionales. Los no residentes pagan un impuesto especial. Se recomienda consultar a un asesor fiscal.
Costes e Impuestos en España
Al comprar una propiedad en España, debes tener en cuenta costes adicionales además del precio de compra. Estos incluyen el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que suele estar entre el 8% y el 10% para viviendas de segunda mano, gastos notariales, gastos de registro y honorarios de abogado. En conjunto, estos costes pueden suponer alrededor del 10-12% del precio de compra.
Como propietario, deberás pagar impuestos locales anuales (IBI), tasas de recogida de basura, gastos de comunidad (en caso de apartamentos), así como seguros y costes de mantenimiento. Estos gastos varían según la ubicación y el tipo de propiedad.
Si alquilas tu propiedad, deberás pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler. Los no residentes suelen pagar un 24%, mientras que los residentes tienen una tarifa progresiva de hasta el 47%. En alquileres de corta duración mediante plataformas como Airbnb, también puede aplicarse un IVA del 10%.
Al vender la propiedad, existen impuestos como la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia patrimonial (generalmente el 19% para no residentes). Se recomienda consultar con un asesor fiscal para entender tus obligaciones financieras y posibles deducciones.
Impuestos en España: Puntos Clave
Al poseer una propiedad en España, debes considerar varios impuestos:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Impuesto municipal anual basado en el valor catastral de la propiedad (0,4%-1,1%).
Plusvalía Municipal: Impuesto sobre el incremento del valor del suelo al vender la propiedad.
Impuesto sobre la Renta por Alquiler (IRPF): Impuesto sobre ingresos netos por alquiler; tarifas progresivas hasta 47% para residentes, tarifas fijas (19%-24%) para no residentes.
Declaraciones de Impuestos: Obligación anual de presentar declaración, incluso sin alquiler; no residentes usan el Modelo 210.
IVA: 10% en alquileres turísticos de corta duración.
Otros Impuestos: Impuesto sobre el patrimonio (más de €700,000 en activos netos), impuesto de sucesiones varía según región y parentesco.
Beneficios Fiscales: Posibles deducciones por intereses hipotecarios y gastos de mantenimiento.
Herencia y Transmisión de Propiedad en España
Cuando se hereda o se dona una propiedad en España, se aplican impuestos específicos.
Impuesto de sucesiones (7,65%–34%) varía según la comunidad autónoma, el valor del bien y el parentesco.
Impuesto de donaciones funciona de manera similar, con beneficios para familiares directos.
Diferencias regionales influyen mucho; algunas regiones como Andalucía ofrecen ventajas fiscales a familiares.
Proceso de herencia: incluye declaración de herederos, pago del impuesto y registro del inmueble ante notario.
Planificación hereditaria con testamento claro o donaciones en vida puede reducir la carga fiscal.
1. Proceso de Compra:
Determina el presupuesto + financiación (incl. costes adicionales).
Elige la ubicación y el tipo de vivienda.
Trabaja con un agente inmobiliario y su equipo de expertos.
2. Aspectos Importantes:
La ley española difiere de la ley neerlandesa.
Ten en cuenta los impuestos y costes fijos.
Para alquilar, a menudo se necesita una licencia.
Considera los impuestos anuales (IBI, plusvalía, impuesto sobre ingresos por alquiler).
Asegura una buena cobertura de seguro.
3. Inversión o Uso Personal:
Posibilidad de ingresos por alquiler.
Considera vender si el valor del inmueble aumenta.
Comprar una propiedad en España es un paso emocionante, ya sea que busques una casa de vacaciones, una inversión para alquilar, o una residencia permanente. Con la preparación adecuada y la guía correcta, el proceso puede ser fluido y exitoso.
En Janson Estate, te apoyamos en cada paso – desde la búsqueda hasta la entrega de las llaves. No dudes en contactarnos si tienes preguntas o necesitas ayuda.
Importante: También hemos elaborado una guía más completa que profundiza aún meer en todos los aspectos clave del proceso de compra, impuestos, cuestiones legales y alquiler. Si te interesa, puedes solicitar esta guía gratuita a continuación.
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